Afdragsfrihed på boliglån: hvad koster det, og hvad sker der efter 10 år?

Afdragsfrihed betyder, at du kun betaler rente og bidrag, men ikke afdrager på gælden, typisk i op til 10 år. På et fastforrentet lån på 2 mio. kr. med 4 pct. i rente og 0,5 pct. i bidrag er ydelsen ca. 7.500 kr. om måneden før skat mod ca. 10.400 kr. med afdrag. Til gengæld er gælden stadig 2 mio. kr. efter 10 år, ydelsen stiger derefter til ca. 13.000 kr., og over lånets løbetid betaler du ca. 300.000 kr. mere i rente og bidrag. Ligger lånet over 60 pct. af boligens værdi, koster afdragsfriheden desuden et ekstra bidrag.

Afdragsfrihed er udbredt blandt danske boligejere, og det er let at forstå hvorfor: den månedlige ydelse falder med flere tusinde kroner. Men afdragsfrihed er ikke gratis, og det er ikke en rabat. Det er en udskydelse. Her får du regnestykket i kroner, hvad institutterne tager i ekstra bidrag i 2026, reglerne for hvem der kan få det, og hvad der sker, når de 10 år er gået. Vil du regne på dit eget lån med og uden afdrag, kan du bruge boliglånsberegneren, og månedens renter fra Nationalbanken finder du på boliglånssiden.

Hvad er afdragsfrihed?

Et almindeligt realkreditlån er et annuitetslån: ydelsen er den samme hver termin, og en del af den går til at nedbringe gælden (afdrag), mens resten er rente. Med afdragsfrihed betaler du kun renten og realkreditinstituttets bidrag i en periode. Gælden står stille.

• Varighed: typisk op til 10 år i løbet af lånets løbetid på højst 30 år. Bagefter skal hele gælden afdrages på den resterende tid, typisk 20 år.
• Lånetyper: afdragsfrihed findes både på fastforrentede lån og på rentetilpasningslån som F1, F3 og F5.
• Længere afdragsfrihed: nogle institutter tilbyder afdragsfrihed i op til 30 år, men kun på den del af lånet, der ligger inden for 60 pct. af boligens værdi.
  
  

Foto: sasun bughdaryan

Regnestykket: 2 mio. kr. med og uden afdrag

Eksemplet er et fastforrentet lån på 2 mio. kr. over 30 år med 4 pct. i rente og 0,5 pct. i bidrag om året, betalt månedligt. Tallene er før rentefradrag og uden kurstab og omkostninger, så de viser forskellen mellem de to måder at betale på, ikke din præcise ydelse.

Tre ting springer i øjnene:

1. Du får ca. 2.900 kr. mere til rådighed om måneden i de første 10 år, i alt ca. 345.000 kr.
2. Prisen er ca. 305.000 kr. mere i rente og bidrag over lånets levetid, fordi du betaler rente af hele gælden i længere tid. Efter rentefradrag (ca. 25-33 pct.) er merudgiften lidt mindre, men stadig over 200.000 kr.
3. Ydelseshoppet efter 10 år er stort: fra ca. 7.500 kr. til ca. 13.000 kr. om måneden, altså ca. 5.500 kr. mere, fordi gælden nu skal afdrages på 20 år i stedet for 30.

Med en højere rente bliver forskellene større, med en lavere rente mindre. Se hvordan renten på nye lån har udviklet sig måned for måned på vores historikside for boliglånsrenter.

Hvad koster afdragsfrihed i ekstra bidrag?

Ud over den højere samlede rente tager de fleste realkreditinstitutter et tillæg til bidragssatsen, når lånet er afdragsfrit. Tillægget afhænger af belåningsgraden, altså hvor stor en del af boligens værdi lånet udgør. Niveauet i 2026 ifølge institutternes prisblade:

Et eksempel: Du har et hus til 3,75 mio. kr. og et afdragsfrit lån på 3 mio. kr., altså 80 pct. belåning. De 750.000 kr. over 60 pct. koster 0,65 pct. i tillæg om året hos Totalkredit, i alt ca. 4.900 kr. om året oven i det almindelige bidrag. Kommer du under 60 pct., forsvinder det meste af tillægget. Læs mere om, hvordan bidraget beregnes, i vores artikel om bidragssatser.

Hvem kan få afdragsfrihed?

Afdragsfrihed er ikke en ret. Realkreditinstituttet kreditvurderer dig, og der er faste rammer fra Finanstilsynet:

• Belåning inden for 80 pct.: realkreditlånet til en ejerbolig kan højst være 80 pct. af værdien, og afdragsfriheden gælder kun realkreditdelen. Et banklån oven i skal typisk afdrages.
• 60/4-reglen: har du både en belåning over 60 pct. og en samlet gæld på mere end fire gange husstandens årsindkomst før skat, regner Finanstilsynet lånet som risikabelt. Så kan du som udgangspunkt kun få afdragsfrihed på et lån med fast rente i hele løbetiden.
• Økonomien skal kunne bære afdragene bagefter: instituttet skal vurdere, at du kan betale den højere ydelse, når afdragsfriheden udløber.

Foto: sasun bughdaryan

Hvad sker der, når de 10 år er gået?

Når afdragsfriheden udløber, begynder lånet automatisk at afdrage, og ydelsen stiger. Du har tre muligheder:

1. Begynde at afdrage. Ydelsen stiger som i regnestykket ovenfor. Det er det, de fleste gør.
2. Søge om en ny afdragsfri periode. Det kræver et nyt lån og en ny kreditvurdering. Instituttet har ingen pligt til at sige ja, og ligger gælden over 80 pct. af boligens værdi, fx fordi huspriserne er faldet, er det som udgangspunkt ikke muligt.
3. Lægge lånet om. Fx til et lån med længere løbetid eller en anden rentetype, så ydelsen bliver mindre. Det koster omkostninger og kan give kurstab. Se, hvornår det kan betale sig, i vores artikel om omlægning af boliglån.

Begynd at planlægge mindst et år før udløbet. Banken og realkreditinstituttet sender typisk besked, men det er dit ansvar at have økonomien på plads.

Hvornår bruges afdragsfrihed, og hvad er risikoen?

Afdragsfrihed bruges typisk i perioder, hvor pengene er knappe eller skal bruges til noget andet:

• De første år efter et boligkøb, hvor der også er flytning, istandsættelse og måske børn.
• Til at betale anden og dyrere gæld af, fx billån eller forbrugslån, med højere rente end boliglånet.
• Til at spare op til pension, hvor indbetalingen giver fradrag.
• For seniorer med stor friværdi, der vil have mere at leve for uden at sælge boligen.

Risikoen er, at gælden ikke bliver mindre. Falder huspriserne, kan friværdien forsvinde, og så kan det være svært at sælge, lægge om eller få ny afdragsfrihed. Og bruges de sparede penge på forbrug, står du efter 10 år med den samme gæld og en højere ydelse. Om afdragsfrihed passer til dig, afhænger af hele din økonomi, så tal med din bank eller en uafhængig rådgiver. Valget mellem fast og variabel rente har også betydning; se vores gennemgang af fast rente, F5 og F1.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor længe kan man have afdragsfrihed?

Typisk op til 10 år i løbet af et realkreditlån på 30 år. Nogle institutter tilbyder op til 30 års afdragsfrihed på den del af lånet, der ligger inden for 60 pct. af boligens værdi. Efter 10 år kan du søge om en ny afdragsfri periode, men det kræver en ny kreditvurdering.

Hvor meget sparer man om måneden med afdragsfrihed?

På et fastforrentet lån på 2 mio. kr. med 4 pct. i rente er ydelsen ca. 2.900 kr. lavere om måneden før skat. Forskellen er størst, når renten er lav, fordi afdraget så udgør en større del af ydelsen.

Er afdragsfrihed dyrere?

Ja. Du betaler rente af hele gælden i længere tid, i eksemplet ca. 305.000 kr. mere over 30 år før rentefradrag. Hertil kommer et tillæg til bidraget på den del af lånet, der ligger over 60 pct. af boligens værdi, i 2026 typisk 0,65-0,80 procentpoint om året.

Kan jeg få afdragsfrihed på et eksisterende lån?

Som regel kun ved at lægge lånet om til et nyt lån med afdragsfrihed. Det kræver en kreditvurdering og koster omkostninger. Belåningen skal være inden for 80 pct. af boligens værdi.

Hvad sker der, hvis jeg ikke kan betale, når afdragsfriheden stopper?

Kontakt banken eller realkreditinstituttet i god tid. Muligheder kan være en ny afdragsfri periode, en længere løbetid ved omlægning eller salg af boligen. Instituttet har ikke pligt til at give ny afdragsfrihed.

Kan jeg afdrage ekstra, selvom lånet er afdragsfrit?

Ja, du kan som regel indfri en del af lånet ekstraordinært, fx ved en termin. Det koster et gebyr og på fastforrentede lån eventuelt kurstab eller kursgevinst. Tjek vilkårene hos dit institut.

Dette er informationssøgende materiale, ikke finansiel rådgivning. Kontakt din bank eller rådgiver før beslutninger.