Kort svar: Har du et fastforrentet lån med en rente, der ligger mindst cirka 1 procentpoint over renten på et nyt lån, kan en nedkonvertering typisk betale sig hjem på få år. Med en restgæld på 1 mio. kr. og et lån på 5 % sparer et skift til et 4 %-lån ca. 10.000 kr. om året før skat, mens kurstab og gebyrer koster omkring 35.000 kr. Er renten steget, kan du omvendt opkonvertere: købe dit lån tilbage under kurs 100 og skære restgælden ned, mod en højere rente.
Et fastforrentet realkreditlån har en egenskab, som ingen andre lån har: du kan altid indfri det til kurs 100, og du kan købe obligationerne tilbage til markedskursen, hvis den er lavere. Det gør det muligt at lægge lånet om, både når renten falder, og når den stiger. Her er regnestykkerne. Vi viser tal, ikke anbefalinger.
Nedkonvertering: når renten er faldet
Når renten falder, stiger kursen på dit lån. Kommer den over 100, kan du indfri lånet til kurs 100 og optage et nyt lån med lavere kupon. Ydelsen falder, men du skal betale omkostninger, og det nye lån optages typisk til en kurs lidt under 100, så hovedstolen bliver en anelse højere.
| Restgæld 1 mio. kr., 27 år tilbage | Fra 6 % til 4 % | Fra 5 % til 4 % |
|---|---|---|
| Lavere rente pr. år før skat | ca. 20.000 kr. | ca. 10.000 kr. |
| Lavere rente pr. år efter skat (ca. 33 %) | ca. 13.400 kr. | ca. 6.700 kr. |
| Kurstab på det nye lån (kurs ca. 98,6) | ca. 14.500 kr. | ca. 14.500 kr. |
| Gebyrer, kurtage og tinglysning (antaget) | ca. 20.000 kr. | ca. 20.000 kr. |
| Tjent hjem efter (før skat) | ca. 1,7 år | ca. 3,4 år |
Tommelfingerreglen om "1 procentpoint" kommer herfra: under det tager det mange år at tjene omkostningerne hjem, og jo kortere tid du forventer at blive i boligen, jo større skal forskellen være. Indtast dine egne tal i konverteringstjekket, som bruger dagens renter.
Opkonvertering: når renten er steget
Når renten stiger, falder kursen på dit fastforrentede lån. Et lån med 1 % kupon kunne i 2022 og 2023 købes tilbage til kurser omkring 70-80. Lægger du om, indfrier du gælden til den lave kurs og optager et nyt lån med højere rente. Restgælden falder, men ydelsen stiger.
- Fordel: Mindre gæld, og hvis renten senere falder igen, kan det nye lån nedkonverteres. Så har du både en lavere gæld og en lavere rente.
- Ulempe: Højere ydelse her og nu. Falder renten ikke, betaler du mere i rente over lånets løbetid end på det gamle lån.
- Ved salg: Sælger du boligen, skal lånet indfries. Er kursen under 100, er gælden billigere at indfri end restgælden på papiret.
Hvad koster en omlægning?
- Kurstab: Det nye lån udbetales typisk til en kurs lidt under 100.
- Gebyrer og kurtage: Realkreditinstituttets og bankens gebyrer for indfrielse, nyt lån og handel med obligationerne. Priserne varierer mellem institutterne.
- Tinglysning: Ved omlægning af et eksisterende lån betales tinglysningsafgift typisk kun af en eventuel forhøjelse af lånet.
- Opsigelsesfrist: Indfrielse til kurs 100 sker til en termin, og lånet skal opsiges med frist før terminen. Spørg dit institut om datoerne.
I regnestykket ovenfor har vi antaget 20.000 kr. i samlede gebyrer. Få altid et konkret tilbud, før du beslutter dig.
Ofte stillede spørgsmål
Kan jeg omlægge et F1- eller F5-lån?
Rentetilpasningslån har ikke den samme konverteringsret som fastforrentede lån, og kursen ligger tæt på 100. Du kan skifte lånetype, men gevinsten ved at købe gælden billigt tilbage findes kun på fastforrentede lån.
Hvad er kursen på mit lån?
Kursen står i dit realkreditinstituts netbank og på Nasdaq Copenhagen under obligationens fondskode. Den ændrer sig hver dag med markedsrenten.
Hvor længe skal jeg blive boende, før det betaler sig?
Mindst lige så længe, som det tager at tjene omkostningerne hjem. I eksemplet med 5 % til 4 % er det godt 3 år før skat og omkring 5 år efter skat.
Kilder og forbehold: Regnestykkerne er forenklede: besparelsen er beregnet som renteforskel gange restgæld det første år, kurs og gebyrer er antagelser. Dette er informationssøgende materiale, ikke finansiel rådgivning. Kontakt din bank eller rådgiver før beslutninger.
- Danmarks Nationalbank: Udlån fra realkreditinstitutter, nye lån til husholdninger (nationalbanken.dk)
- Finans Danmark: Konvertering af realkreditlån (financedenmark.dk)
- Nasdaq Copenhagen: Kurser på realkreditobligationer (nasdaqomxnordic.com)
