Kort svar: Et fastforrentet lån har samme rente og ydelse i hele løbetiden, og du kan altid indfri det til kurs 100, hvis renten falder. Et rentetilpasningslån (F1, F3, F5) får en ny rente med 1, 3 eller 5 års mellemrum. I august 2026 kostede nye lån med fast rente 4,81 % i effektiv rente inkl. bidrag mod 3,82 % for F5 og 3,42 % for F1, ifølge Danmarks Nationalbank. På et lån på 2 mio. kr. svarer forskellen mellem fast rente og F1 til ca. 1.600 kr. om måneden før skat i dag. Til gengæld kan F1-ydelsen stige med over 2.000 kr. om måneden, hvis renten stiger 2 point.
Valget mellem fast og variabel rente er den største enkeltbeslutning i et boliglån. Det handler ikke om at gætte renten, men om hvor meget usikkerhed din økonomi kan bære. Her er mekanikken, tallene og de spørgsmål, du kan stille dig selv. Vi viser regnestykker, ikke anbefalinger.
Hvordan virker lånetyperne?
| Fast rente | F3 og F5 | F1 og F-kort | |
|---|---|---|---|
| Renten fastsættes | Én gang, når lånet optages | Hvert 3. eller 5. år | Hvert år (F1) eller hvert halve år (F-kort) |
| Ydelsen | Den samme i hele løbetiden | Kendt i 3 eller 5 år ad gangen | Kendt i højst et år ad gangen |
| Hvis renten falder | Du kan indfri til kurs 100 og optage et nyt lån til lavere rente | Du får den lavere rente ved næste tilpasning | Du får den lavere rente hurtigt |
| Hvis renten stiger | Ydelsen er uændret, og kursen på lånet falder, så restgælden kan købes billigere tilbage | Ydelsen stiger ved næste tilpasning | Ydelsen stiger hurtigt |
| Bidragssats | Typisk lavest | Ofte lidt højere | Ofte højest |
Bidraget er realkreditinstituttets betaling for at administrere lånet og bære risikoen. Det betales oven i renten og afhænger af lånetype, belåningsgrad og om lånet har afdrag. Se sådan virker bidragssatsen.
Hvad koster det på et lån på 2 mio. kr.?
Regnestykket bruger Nationalbankens tal for nye lån til husholdninger i august 2026 (effektiv rente inkl. bidrag), 30 års løbetid med afdrag og en bidragssats på 0,65 %. Efter skat er beregnet med en skatteværdi af rentefradraget på ca. 33 %.
| Lånetype | Rente inkl. bidrag | Ydelse pr. md. før skat | Efter skat |
|---|---|---|---|
| Fast rente | 4,81 % | ca. 10.500 kr. | ca. 7.900 kr. |
| F5 | 3,82 % | ca. 9.350 kr. | ca. 7.250 kr. |
| F3 | 3,90 % | ca. 9.450 kr. | ca. 7.300 kr. |
| F1 | 3,42 % | ca. 8.900 kr. | ca. 7.000 kr. |
| F1, hvis renten stiger 2 point | 5,42 % | ca. 11.250 kr. | ca. 8.300 kr. |
Tallene er gennemsnit for nye lån. Dit eget tilbud afhænger af institut, belåningsgrad og kursen på dagen. Brug beregneren på boliglånssiden med dagens renter og dine egne tal, og se renterne lige nu.
Fem spørgsmål, du kan stille dig selv
- Kan budgettet tåle en højere ydelse? Regn på, hvad en rente 2 point højere betyder for dig. Kan I ikke bære det, er den faste ydelse en form for forsikring.
- Hvor længe bliver I boende? Sælger I inden for få år, betyder den lange rentesikring mindre, og omkostningerne ved at indfri lånet fylder mere.
- Hvor stor er friværdien? Med lav belåning er der mere luft, hvis renten stiger, og bidraget er typisk lavere.
- Vil du kunne lægge om? Det fastforrentede lån er det eneste, hvor du både kan nedkonvertere, når renten falder, og opkonvertere og skære restgælden ned, når den stiger. Se hvornår en omlægning kan betale sig.
- Kan I kombinere? Mange deler lånet, fx halvdelen med fast rente og halvdelen med F5. Det giver en mellemting mellem tryghed og lav ydelse.
Hvad har danskerne valgt?
Nationalbanken offentliggør hver måned, hvordan nye realkreditlån fordeler sig på rentebinding. Andelen med fast rente svinger med renteniveauet: når renten er lav, vælger flere fast rente, og når den er høj, vælger flere rentetilpasningslån. Se fordelingen for de seneste måneder på boliglånssiden og renten år for år i historikken.
Ofte stillede spørgsmål
Er variabel rente altid billigst?
Nej. Variabel rente har typisk været lavest over lange perioder, fordi du selv bærer risikoen for rentestigninger. Men i 2022 steg renten på nye F1-lån med flere procentpoint på et år, og mange fik en markant højere ydelse ved rentetilpasningen.
Hvad betyder F5?
F5 er et rentetilpasningslån, hvor renten fastsættes for 5 år ad gangen. Efter 5 år refinansieres lånet, og du får markedsrenten på det tidspunkt for de næste 5 år.
Kan jeg skifte fra variabel til fast rente senere?
Ja, du kan lægge lånet om, men det koster gebyrer og kurtage, og du får den faste rente, der gælder på det tidspunkt. Ved et rentetilpasningslån er det typisk billigst at skifte ved en rentetilpasning.
Hvad er forskellen på rente og effektiv rente?
Den nominelle rente er kuponrenten på obligationerne. Den effektive rente tager højde for kursen, og Nationalbankens tal for nye lån er inklusive bidrag. ÅOP medregner også omkostninger ved at oprette lånet.
Kilder og forbehold: Renter er gennemsnit for nye lån til husholdninger i august 2026. Regnestykkerne er forenklede (annuitetslån, bidrag lagt til renten, skatteværdi ca. 33 %). Dette er informationssøgende materiale, ikke finansiel rådgivning. Kontakt din bank eller rådgiver før beslutninger.
- Danmarks Nationalbank: Udlån fra realkreditinstitutter, nye lån til husholdninger (DNRNURI) (nationalbanken.dk)
- Finans Danmark: Realkreditlån og lånetyper (financedenmark.dk)
- Skattestyrelsen: Rentefradrag og negativ kapitalindkomst (skat.dk)
