Boliglån beregner: Hvad koster et boliglån om måneden?
Indtast boligpris og udbetaling, og se den månedlige ydelse for realkreditlånet og banklånet, før og efter skat. Renterne er fra Totalkredits kursliste , og under resultatet står formlen og alle forudsætninger.
Beregn dit boliglån
Realkreditlånet dækker op til 80 % af boligprisen. Resten minus din udbetaling er et banklån. Vi viser begge lån hver for sig og samlet.
Denne side regner på, hvad et boliglån koster om måneden med de renter, der gælder lige nu. Beregneren øverst tager din boligpris og udbetaling og deler lånet i realkredit og banklån, og tabellen herunder viser faste eksempler fra 1 til 4 mio. kr, som vi genberegner automatisk, hver gang renterne ændrer sig. Tallene er fra 9. november 2026.
Hvad koster et realkreditlån om måneden?
Månedlig ydelse før skat for et realkreditlån over 30 år, med og uden afdrag. Beløbet er det, du får udbetalt; ved kurs under 100 er hovedstolen lidt større, og det er regnet med.
Renter pr. 9. november 2026: fast 4,00 % (kurs 95,59), F-kort 2,56 %, F5 3,34 % · bidragssats 0,63 %
30 år| Lån | Fastforrentet · 4,00 % | F-kort · 2,56 % | F5 · 3,34 % | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Med afdrag | Uden afdrag | Med afdrag | Uden afdrag | Med afdrag | Uden afdrag | |
| 1.000.000 kr | 5.544 kr4.187 kr efter skat | 4.036 kr2.680 kr efter skat | 4.506 kr3.614 kr efter skat | 2.656 kr1.763 kr efter skat | 4.927 kr3.815 kr efter skat | 3.308 kr2.197 kr efter skat |
| 1.500.000 kr | 8.315 kr6.432 kr efter skat | 6.055 kr4.171 kr efter skat | 6.759 kr5.420 kr efter skat | 3.984 kr2.645 kr efter skat | 7.390 kr5.786 kr efter skat | 4.962 kr3.359 kr efter skat |
| 2.000.000 kr | 11.087 kr8.687 kr efter skat | 8.073 kr5.673 kr efter skat | 9.012 kr7.319 kr efter skat | 5.312 kr3.619 kr efter skat | 9.853 kr7.826 kr efter skat | 6.617 kr4.589 kr efter skat |
| 2.500.000 kr | 13.859 kr10.942 kr efter skat | 10.091 kr7.174 kr efter skat | 11.265 kr9.232 kr efter skat | 6.640 kr4.607 kr efter skat | 12.317 kr9.866 kr efter skat | 8.271 kr5.820 kr efter skat |
| 3.000.000 kr | 16.631 kr13.198 kr efter skat | 12.109 kr8.676 kr efter skat | 13.518 kr11.145 kr efter skat | 7.968 kr5.594 kr efter skat | 14.780 kr11.906 kr efter skat | 9.925 kr7.051 kr efter skat |
| 4.000.000 kr | 22.175 kr17.708 kr efter skat | 16.145 kr11.679 kr efter skat | 18.024 kr14.971 kr efter skat | 10.623 kr7.570 kr efter skat | 19.706 kr15.985 kr efter skat | 13.233 kr9.512 kr efter skat |
Før skat pr. måned, første måned. "Efter skat" trækker rentefradraget fra for én låntager (33,6 % op til 50.000 kr om året, 25,6 % derover). Uden afdrag: ydelsen i de første 10 år. Et banklån over 80 % er ikke med i tabellen; brug beregneren til din bolig.
Sådan er tallene regnet
Samme regnestykke i beregneren, tabellen og svarene nederst. Vi viser formlen, fordi det er den, bankernes beregnere ikke viser.
ydelse = H · r / (1 − (1 + r)−n), hvor H er hovedstolen, r månedsrenten (årlig rente / 12) og n antal måneder (år · 12).
restgæld · bidragssats / 12, lagt oven i annuiteten. Bidraget falder, i takt med at du afdrager.
ydelse = rente + bidrag i 10 år; derefter annuitet over de resterende år. Banklånet afdrages altid.
hovedstol = udbetalt beløb / (kurs / 100). Det fastforrentede lån står i kurs 95,59, F-lån regnes til kurs 100.
rente og bidrag trækkes fra med 33,6 % op til 50.000 kr pr. person om året og 25,6 % derover (2026-satser, kommuneafhængigt). Afdrag giver ikke fradrag.
Realkreditlån og banklån: Hvorfor består et boliglån af to lån?
Når du køber en bolig til 3 mio. kr med 5 % i udbetaling, låner du 2,85 mio. kr. Men du får dem ikke ét sted. Realkreditinstituttet (Totalkredit, Realkredit Danmark, Nykredit, Jyske Realkredit eller Nordea Kredit) må højst låne dig 80 % af boligens værdi, altså 2,4 mio. kr. De sidste 450.000 kr låner du i banken.
Forskellen skyldes måden, lånene er finansieret på. Realkreditlånet er betalt af obligationer, som investorer køber, og de har pant i din bolig med førsteprioritet. Det gør lånet sikkert for dem og billigt for dig: renten følger obligationsmarkedet, og instituttet tjener kun på bidragssatsen. Banklånet er bankens egne penge med pant efter realkreditlånet. Hvis boligen falder i værdi, er det bankens lån, der taber først, og derfor koster det mere i rente, og banken vil normalt have det afdraget på 10 til 30 år.
I beregneren ser du de to lån hver for sig, fordi de opfører sig forskelligt: realkreditlånet har rente, bidrag og eventuelt en kurs, mens banklånet kun har en rente. Jo større udbetaling, jo mindre banklån, og med 20 % i udbetaling er der slet ikke noget. Læs mere om renteniveauet lige nu på siden om realkreditrenten.
Fast eller variabel rente?
Fastforrentet · 4,00 %
Renten er den samme i alle 30 år, og du kender ydelsen fra dag ét. Lånet kan altid indfries til kurs 100, og stiger renten, falder kursen på dine obligationer, så restgælden kan skæres ned ved en omlægning. Prisen for sikkerheden er en højere rente her og nu og et kurstab ved udbetaling, fordi kursen er 95,59.
F5 · 3,34 %
Renten låses fem år ad gangen og sættes om ved en auktion. Lavere rente end det faste lån i dag, men ingen garanti for, hvad den er om fem år. Restgælden følger ikke kursen, så der er ingen gevinst at hente ved rentestigninger.
F-kort · 2,56 %
Renten følger pengemarkedet og sættes om hvert halve år. Laveste rente i dag og den største usikkerhed: stiger de korte renter, stiger din ydelse ved næste termin. Bankerne kræver, at du også kan betale ydelsen på et fast lån med afdrag.
Vi anbefaler ikke det ene frem for det andet. Forskellen i kroner ser du ved at skifte lånetype i beregneren; baggrunden står i artiklen om fast eller variabel rente.
Med eller uden afdrag?
Med afdragsfrihed betaler du kun rente og bidrag i op til 10 år. Det giver den laveste ydelse her og nu, men restgælden står stille, og når perioden udløber, skal lånet afdrages over de år, der er tilbage, så ydelsen bliver højere end på et lån med afdrag fra starten. Bidragssatsen er desuden typisk højere på afdragsfrie lån, og afdragsfrihed kræver normalt, at belåningen er under 60 % af boligens værdi, eller at banken vurderer, at der er plads til det.
I tabellen ovenfor kan du se forskellen: et lån på 2 mio. kr med fast rente koster 11.087 kr om måneden med afdrag og 8.073 kr uden. Forskellen, 3.015 kr, er afdraget, som er opsparing i boligen, ikke en udgift. Til gengæld betaler du rente af hele restgælden i hele perioden, og over 30 år koster det ca. 283.832 kr mere i rente. Læs mere i artiklen om afdragsfrihed.
Hvad er bidragssatsen?
Bidragssatsen er realkreditinstituttets betaling for lånet. Den regnes i procent af restgælden om året og opkræves sammen med renten ved hver termin. Satsen afhænger af belåningsgraden, lånetypen og om lånet har afdrag: et fastforrentet lån med afdrag inden for 80 % har den laveste sats, variable lån og afdragsfrie lån ligger højere, og den del af lånet, der ligger mellem 60 og 80 % af boligens værdi, koster mere end den første del.
Nationalbanken opgør den gennemsnitlige bidragssats på nye lån hver måned; for fastforrentede lån var den 0,63 % i september 2026, og det er den sats, beregneren bruger, medmindre du retter den. På et lån på 2 mio. kr svarer det til ca. 1.098 kr om måneden i starten og ca. 236.833 kr over 30 år med afdrag. Bidraget er fradragsberettiget ligesom renten. Se de enkelte institutters satser i artiklen om bidragssatsen.
Spørgsmål om prisen på et boliglån
Hvad koster et boliglån på 2 mio. om måneden?
Et realkreditlån på 2 mio. kr med fast rente på 4,00 % og afdrag over 30 år koster ca. 11.087 kr om måneden før skat (6.974 kr rente, 1.098 kr bidrag og 3.015 kr afdrag) og ca. 8.687 kr efter rentefradrag. Uden afdrag er ydelsen ca. 8.073 kr før skat. Med F5 til 3,34 % er ydelsen med afdrag ca. 9.853 kr. Ved kurs 95,59 skal du låne 2.092.269 kr for at få 2 mio. kr udbetalt; det er regnet med. Renter fra Totalkredits kursliste 9. november 2026, bidragssats 0,63 %. Lånet forudsætter en bolig til mindst 2,5 mio. kr.
Hvad koster et boliglån på 1 million om måneden?
Et realkreditlån på 1 mio. kr med fast rente på 4,00 % og afdrag over 30 år koster ca. 5.544 kr om måneden før skat (3.487 kr rente, 549 kr bidrag og 1.507 kr afdrag) og ca. 4.187 kr efter rentefradrag. Uden afdrag er ydelsen ca. 4.036 kr før skat. Med F5 til 3,34 % er ydelsen med afdrag ca. 4.927 kr. Ved kurs 95,59 skal du låne 1.046.135 kr for at få 1 mio. kr udbetalt; det er regnet med. Renter fra Totalkredits kursliste 9. november 2026, bidragssats 0,63 %. Lånet forudsætter en bolig til mindst 1,2 mio. kr.
Hvad koster et boliglån på 3 mio. om måneden?
Et realkreditlån på 3 mio. kr med fast rente på 4,00 % og afdrag over 30 år koster ca. 16.631 kr om måneden før skat (10.461 kr rente, 1.648 kr bidrag og 4.522 kr afdrag) og ca. 13.198 kr efter rentefradrag. Uden afdrag er ydelsen ca. 12.109 kr før skat. Med F5 til 3,34 % er ydelsen med afdrag ca. 14.780 kr. Ved kurs 95,59 skal du låne 3.138.404 kr for at få 3 mio. kr udbetalt; det er regnet med. Renter fra Totalkredits kursliste 9. november 2026, bidragssats 0,63 %. Lånet forudsætter en bolig til mindst 3,8 mio. kr.
Hvad koster et boliglån på 2 mio. uden afdrag?
Med fast rente på 4,00 % og afdragsfrihed koster et realkreditlån på 2 mio. kr ca. 8.073 kr om måneden før skat, fordelt på 6.974 kr i rente og 1.098 kr i bidrag, og ca. 5.673 kr efter rentefradrag. Det er 3.015 kr mindre end med afdrag, men restgælden står stille i de 10 år, afdragsfriheden varer. Derefter skal lånet afdrages over de resterende 20 år, og ydelsen bliver ca. 13.777 kr om måneden. Samlet betaler du ca. 283.832 kr mere i rente over løbetiden. Med F-kort til 2,56 % er den afdragsfrie ydelse ca. 5.312 kr.
Hvor meget skal man tjene for at låne 2 mio.?
Der er ingen fast grænse, men Finanstilsynet regner et boliglån som risikabelt, når den samlede gæld er over 4 gange husstandens årsindkomst før skat og belåningen er over 60 %. Med den tommelfingerregel kræver 2 mio. kr i lån en husstandsindkomst på omkring 500.000 kr om året før skat, og 3 mio. kr omkring 750.000 kr. Banken ser også på rådighedsbeløbet efter faste udgifter og på, om du kan betale ydelsen på et fastforrentet lån med afdrag, selv hvis du vælger et variabelt lån. Et lån på 2 mio. kr med fast rente og afdrag koster ca. 11.087 kr om måneden før skat med dagens renter. Dette er regler og regnestykker, ikke rådgivning.
Hvad er forskellen på et realkreditlån og et boliglån?
Et realkreditlån er finansieret med obligationer og kan dække op til 80 % af boligens pris (75 % for fritidshuse). Det har den laveste rente, fordi obligationsejerne har sikkerhed i boligen, og prisen består af rente plus bidragssats. Et boliglån i banken dækker typisk den del, der ligger mellem 80 % og 95 % af prisen, når udbetalingen er 5 %. Det har højere rente (pt. omkring 3,74 % i gennemsnit for nye boliglån i bankerne ifølge Nationalbanken) og kortere løbetid, men ingen bidragssats og ingen kurs. I daglig tale bruges 'boliglån' om begge dele, og beregneren øverst viser dem hver for sig og samlet.
Tallene på denne side er vejledende og bygger på gennemsnitlige renter og satser. De er ikke et lånetilbud og ikke finansiel rådgivning. Dit eget lån afhænger af bolig, økonomi, institut og dagens kurs. Kontakt din bank eller dit realkreditinstitut for et konkret tilbud, før du beslutter noget.