Ny rente 1. januar 2027: det venter boligejere med F1, F3, F5 og Kort Rente

Har du et F1-, F3- eller F5-lån med rentetilpasning 1. januar 2027, bliver din nye rente fastsat ved realkreditinstitutternes obligationsauktioner i november 2026; Nykredit og Totalkredit holder deres 16.-20. november. Institutterne forventer en rente omkring 3,1 pct. for F1, 3,1-3,2 pct. for F3 og 3,2-3,3 pct. for F5. Det rammer meget forskelligt: F5-lån fra januar 2022 går fra ca. 0,2 pct. til ca. 3,2 pct., F3-lån fra januar 2024 falder fra 3,5 pct., og F1-lån stiger fra 2,33 pct. Pr. lånt million betyder det efter skat ca. 600 kr. mere om måneden på et F5-lån med afdrag, ca. 100 kr. mindre på F3 og ca. 190 kr. mere på F1. Kort Rente-lån får ny rente fra 23. december, formentlig omkring 3,0 pct.

Omkring hvert tredje realkreditlån i Danmark er et rentetilpasningslån, og de fleste af dem får ny rente 1. januar. Det er derfor november, boligejerne holder øje med: her sælger institutterne de obligationer, der finansierer lånene de næste et, tre eller fem år, og renten på auktionen bliver din rente. Her er, hvad der sker, hvad institutterne venter, og hvad det betyder i kroner. Vi opdaterer artiklen, når auktionsresultaterne er kendt. Vil du følge renten på nye lån måned for måned, finder du Nationalbankens tal på vores boliglånsside.

Hvem får ny rente 1. januar 2027?

• F1-lån med rentetilpasning hvert år pr. 1. januar. Renten blev sidst fastsat i november 2025 til 2,33 pct. (Nordea Kredit).
• F3-lån, der sidst fik ny rente 1. januar 2024, dengang til ca. 3,5 pct. Renterne toppede i efteråret 2023, så disse lån har betalt en høj rente i tre år.
• F5-lån, der sidst fik ny rente 1. januar 2022, til 0,16 pct. hos Nordea Kredit og tæt på nul hos de øvrige. Det var lige før renterne steg, så disse boligejere har haft fem år med næsten gratis rente.
• Kort Rente, FlexKort og F-kort får ny rente hvert halve år (1. januar og 1. juli). Renten følger pengemarkedsrenten CITA6 plus et tillæg og fastsættes lige før jul, ikke på auktionen.

Har dit lån rentetilpasning 1. april eller 1. oktober, er det auktionerne i februar og august, der gælder. Den seneste af dem, i august 2026, gav en F1-rente på 3,1 pct., F3 på 3,0 pct. og F5 på 3,2 pct. hos Nordea Kredit, lidt højere end de 2,9-3,0 pct., der var forventet.

Forventningerne til renten

Ingen kender renten, før auktionerne er færdige. Institutterne regner ud fra de aktuelle kurser på de obligationer, der skal sælges, og deres skøn ligger tæt på hinanden:

Renterne i tabellen er kontantlånsrenter uden bidrag; bidraget kommer oven i og afhænger af institut, belåningsgrad og afdrag. Til sammenligning blev nye F1-lån til husholdninger i september 2026 udbetalt til 3,42 pct. i effektiv rente inkl. bidrag, F3 til 4,25 pct., F5 til 4,15 pct. og fastforrentede lån til 4,90 pct. ifølge Danmarks Nationalbank.

Baggrunden er, at de korte renter er steget gennem 2026. Nationalbanken har sat sin indskudsrente op til 2,10 pct., og markedet venter, at Den Europæiske Centralbank fortsætter med at stramme ved mødet den 17. december. Det trækker især F1 og Kort Rente op. De længere renter, som F5 følger, har ligget mere stabilt omkring 3 pct. Se vores oversigt over ECB's rentemøder og Nationalbankens rente.

Foto: sasun bughdaryan (unsplash)

Regnestykket pr. lånt million

Nordea Kredit har regnet på, hvad forventningerne betyder for den månedlige ydelse efter skat pr. lånt million kroner, med 30 års restløbetid, en skatteværdi af rentefradraget på 33,7 pct. og Nordeas egne bidragssatser (1,05 pct. for F1, 0,95 pct. for F3 og 0,75 pct. for F5 med afdrag; højere uden afdrag):

Tre ting er værd at bemærke:

1. F5 rammes hårdest, men ydelsen stiger mindre end renten. På et lån med afdrag går en stor del af rentestigningen fra afdraget: afdraget falder ca. 1.080 kr. pr. million, så ydelsen "kun" stiger 600 kr. Gælden bliver altså nedbragt langsommere. Uden afdrag slår hele rentestigningen igennem.
2. Et F5-lån på 2 mio. kr. med afdrag stiger dermed ca. 1.200 kr. om måneden efter skat, uden afdrag ca. 3.360 kr. Har du 3 mio. kr., er det ca. 1.800 og ca. 5.040 kr.
3. F3-lånerne er de eneste, der får en lettelse, fordi deres rente blev fastsat på toppen i slutningen af 2023. Besparelsen er dog beskeden, ca. 100-220 kr. pr. million.

Rentefradraget dæmper udsvingene: med en skatteværdi på ca. 33 pct. betaler du selv to tredjedele af en rentestigning, og tilsvarende får du kun to tredjedele af et fald. Husk at rette forskudsopgørelsen for 2027, når den nye rente er kendt, så fradraget passer.

Tidslinjen frem til 1. januar

Hvad kan du gøre inden rentetilpasningen?

Ved en rentetilpasning kan lånet ændres uden kurstab, fordi de gamle obligationer udløber til kurs 100. Det gør terminen til det billigste tidspunkt at skifte lånetype. Mulighederne, som institutterne typisk tilbyder:

• Lade lånet køre videre med den rente, auktionen giver. Det kræver ikke noget af dig.
• Skifte rentebinding, fx fra F1 til F5 eller omvendt. Lånet beholdes, kun obligationen bag skiftes. Gebyret er typisk lavt, og der er intet kurstab.
• Lægge om til fast rente. Et nyt fastforrentet lån kostede i september 2026 ca. 4,9 pct. i effektiv rente inkl. bidrag ifølge Nationalbanken, altså 1-1,5 point mere end de forventede F-renter. Til gengæld kender du ydelsen i 30 år. Se forskellen i kroner i vores gennemgang af fast rente, F5 og F1.
• Låse renten nu (kurssikring). Du får auktionens forventede rente, uanset hvor den ender. Det koster et fradrag i kursen og beskytter mod stigninger, men du går glip af et eventuelt fald.
• Tillægslån eller ny afdragsfri periode kan ofte lægges sammen med refinansieringen, så det kun koster én omgang gebyrer. Det kræver ny kreditvurdering og ofte en tidligere frist. Hvad afdragsfrihed koster, står i vores artikel om afdragsfrihed.

Fristerne for at ændre lånet ligger typisk tre til fem uger før auktionen, og mange af dem er allerede passeret. Er du for sent til at ændre noget inden 1. januar, kan et rentetilpasningslån som regel lægges om når som helst mod gebyr og eventuelt kurstab; se hvornår en omlægning kan betale sig.

Foto: tierra mallorca (unsplash)

Sådan har januar-renterne udviklet sig

Rentetilpasningen 1. januar er den største af årets tre, og den har svinget voldsomt siden 2021. Tabellen viser kontantlånsrenten uden bidrag: Nordea Kredits auktionsresultater, hvor de er offentliggjort, ellers Nationalbankens gennemsnit for nye lån i januar fratrukket bidrag (markeret "ca."):

Mønstret er værd at kende, når du vælger rentebinding: F5-lånerne fra 2022 fik fem gode år, mens dem, der fik ny rente i januar 2024, ramte toppen. Nye F3- og F5-lån kostede i 2026 stort set det samme som F1, så den rentesikkerhed, et længere lån giver, er i øjeblikket næsten gratis. Udviklingen for alle lånetyper siden 2021 står på historiksiden for realkreditrenter.

Ofte stillede spørgsmål

Hvornår kender jeg min nye rente?

Når dit instituts auktion er afsluttet, typisk i sidste halvdel af november. Realkreditinstituttet sender besked med den nye rente og ydelse i løbet af december. Kort Rente-lån får renten fastsat omkring 23. december.

Hvor meget stiger ydelsen på mit F5-lån?

Hvis renten ender omkring 3,2 pct., stiger ydelsen efter skat med ca. 600 kr. om måneden pr. lånt million på et lån med afdrag og ca. 1.680 kr. uden afdrag, ifølge Nordea Kredits beregning. På 2 mio. kr. er det ca. 1.200 kr. henholdsvis ca. 3.360 kr.

Hvorfor falder renten på F3-lån, når alle andre stiger?

Fordi F3-lånenes nuværende rente blev fastsat i november 2023, da de korte renter toppede omkring 3,5 pct. Den forventede rente på ca. 3,1 pct. er lavere end det, så ydelsen falder lidt.

Kan jeg nå at skifte til fast rente inden 1. januar?

Fristen for at ændre lånet i forbindelse med refinansieringen ligger typisk tre til fem uger før auktionen, hos Nordea den 30. oktober 2026. Er fristen passeret, kan du stadig lægge lånet om senere, men så uden for terminen og mod gebyr og eventuelt kurstab. Spørg dit institut.

Hvad er forskellen på auktionsrenten og den rente, jeg betaler?

Auktionen fastsætter kontantlånsrenten. Oven i den betaler du bidrag til realkreditinstituttet, typisk 0,7-1,1 pct. om året afhængigt af lånetype, belåningsgrad og afdrag. Din samlede rente er derfor ca. 1 procentpoint højere end auktionsrenten.

Er forventningerne sikre?

Nej. De bygger på kurserne i dag, og renten kan flytte sig flere tiendedele på få uger. I august 2026 endte auktionen 0,1-0,2 point højere end forventet. Realkredit Danmark angiver derfor intervaller, fx 3,3-3,7 pct. for F5.

Dette er informationssøgende materiale, ikke finansiel rådgivning. Kontakt din bank eller rådgiver før beslutninger.